Mieszkania są, ale nie dla ludzi. Paweł Krassowski: problemem nie jest brak lokali, tylko brak dostępności

Rozmawiamy z ekspertem rynku mieszkaniowego – Pawłem Krassowskim, pełnomocnikiem regionalnym Krajowego Zasobu Nieruchomości dla województw warmińsko-mazurskiego, podlaskiego, pomorskiego i części kujawsko-pomorskiego

Panie Pawle, od lat powtarza Pan, że w Polsce nie ma wyłącznie problemu z mieszkaniami, ale przede wszystkim z ich dostępnością. Dziś ta teza wraca z nową siłą, bo z jednej strony mamy w Sejmie projekt zmian dotyczących najmu prywatnego, a z drugiej samorządy – także Szczytno – szukają nowych narzędzi, takich jak SAN. Jak Pan na to patrzy?

Patrzę na to z satysfakcją, ale też ze spokojem człowieka, który o wielu z tych problemów mówił dużo wcześniej, zanim stały się modne. Bo rzeczywiście od lat powtarzam jedną rzecz: w Polsce nie chodzi już tylko o to, ile mieszkań zbudujemy. Coraz częściej chodzi o to, czy uczciwie pracujący człowiek może realnie gdzieś zamieszkać. Czy ma wybór między własnością a najmem. Czy właściciel mieszkania nie boi się go wynająć. Czy samorząd nie wyprzedaje zbyt lekką ręką tego, co powinno zostać dla przyszłych pokoleń.

I kiedy dziś wraca dyskusja o prywatnym najmie, o nieskuteczności części obecnych zabezpieczeń, o tym, że rynek trzeba odblokować, to mam poczucie, że debata wreszcie zaczyna dotykać istoty problemu. Nie wystarczy bowiem policzyć nowych inwestycji. Trzeba jeszcze sprawić, żeby mieszkania naprawdę były dostępne.

Twarde dane potwierdzają tę diagnozę?

Zdecydowanie tak. OECD napisało to wprost: w Polsce dostęp do przystępnego cenowo mieszkania jest jednym z centralnych wyzwań polityki publicznej, a ponad jedna trzecia gospodarstw domowych wpada w tzw. lukę czynszową. To znaczy: zarabiają za dużo, by dostać mieszkanie komunalne, ale za mało, by bezpiecznie wejść w kredyt albo udźwignąć rynkowy najem. To jest ogromna grupa ludzi. Nie margines, tylko rdzeń klasy pracującej i średniej.

Do tego dochodzi obraz z Eurostatu. Polska wciąż pozostaje jednym z krajów Unii o wysokim poziomie przeludnienia mieszkań. A jednocześnie jesteśmy krajem, w którym własność dominuje nad najmem, zaś alternatywy – rynek najmu instytucjonalnego, społecznego czy pośredniego – są nadal zbyt słabo rozwinięte. To właśnie ogranicza wybór i mobilność mieszkańców.

I jeszcze jeden ważny sygnał: nawet gdy rośnie liczba mieszkań oddawanych do użytkowania, problem dostępności nie znika. To pokazuje, że źródło kryzysu leży głębiej niż tylko w samej podaży. Chodzi o strukturę rynku, bezpieczeństwo najmu, zasób publiczny i zaufanie.

Czyli sama nowa podaż nie wystarcza?

Dokładnie. Sama liczba mieszkań nie rozwiązuje problemu, jeśli system nie potrafi tych mieszkań włączyć do realnego obiegu społecznego. Można budować, a jednocześnie mieć lokale stojące puste. Można oddawać nowe bloki, a jednocześnie mieć młodych ludzi, którzy nadal mieszkają z rodzicami, bo nie mają ani zdolności kredytowej, ani stabilnego najmu.

To właśnie dlatego od lat mówię, że Polska nie ma wyłącznie problemu „braku mieszkań”. Ma problem z ich dostępnością, strukturą rynku i zaufaniem. A bez odbudowy zaufania – zarówno po stronie najemców, jak i właścicieli – będziemy stale wracać do tego samego punktu.

Wróćmy do Szczytna. Już wcześniej opisywaliśmy temat Pańskiego zaangażowania w sprawy mieszkaniowe. Najpierw był SIM, dopiero później mocny sprzeciw wobec wyprzedaży mieszkań komunalnych dla najemców mieszkających krócej niż pięć lat, a dziś pojawia się SAN. To spójna droga?

Reklama

Tak, i bardzo się cieszę, że to wybrzmiewa właśnie w takiej kolejności, bo ona ma znaczenie. Najpierw było przekonywanie do wejścia w Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową. Wtedy dla wielu osób był to pomysł nowy, nieoczywisty, a nawet budzący sceptycyzm. Ja jednak od początku uważałem, że Szczytno nie może ograniczać się do biernego administrowania zasobem, tylko musi sięgać po nowe instrumenty, także z udziałem finansowania zewnętrznego. I właśnie dlatego tak mocno namawiałem do wejścia w SIM.

Dopiero później z całą mocą wybrzmiał drugi problem, czyli wyprzedaż lokali komunalnych dla najemców mieszkających w nich krócej niż pięć lat. To był temat bardzo ważny, bo pokazywał, jak łatwo samorząd może tracić własny zasób, jeśli nie postawi jasnych granic. Od początku uważałem, że taka polityka jest krótkowzroczna. Miasto nie może wyzbywać się mieszkań, które powinny służyć kolejnym mieszkańcom.

A dziś naturalnym kolejnym krokiem jest rozmowa o Społecznej Agencji Najmu. Czyli najpierw tworzenie nowych możliwości poprzez SIM, potem obrona zasobu publicznego przed zbyt łatwą sprzedażą, a teraz próba uruchomienia także tych mieszkań, które już istnieją, ale nie pracują na rzecz mieszkańców.

Zatrzymajmy się przy SIM. Czy z perspektywy czasu uważa Pan, że to był przełomowy moment?

Uważam, że tak. Bo SIM pokazał, że samorząd może myśleć nowocześnie i szukać rozwiązań poza najprostszym schematem: albo nic nie robić, albo wszystko sprzedawać. To był sygnał, że można tworzyć zasób dostępnych mieszkań w formule społecznej, korzystając z instrumentów, które daje państwo i zewnętrzne finansowanie.

Właśnie dlatego od początku byłem do tego projektu przekonany. Nie dlatego, że dobrze brzmi na papierze, tylko dlatego, że odpowiada na realną potrzebę ludzi, którzy pracują, ale nie chcą albo nie mogą brać kredytu na kilkadziesiąt lat.

A później przyszedł temat sprzedaży lokali komunalnych.

Tak, i ten temat trzeba było postawić jasno. Już wcześniej omawialiśmy ten problem, więc mieszkańcy wiedzą, o czym mówimy. Chodziło o sytuację, w której lokale komunalne mogły być wykupywane przez najemców mieszkających w nich krócej niż pięć lat, często na bardzo preferencyjnych warunkach. Ja od początku uważałem, że to jest rozwiązanie niebezpieczne z punktu widzenia interesu miasta.

Bo polityka mieszkaniowa nie może polegać na tym, że samorząd zbyt łatwo pozbywa się lokali, a potem mówi, że brakuje mu narzędzi do reagowania na potrzeby mieszkańców. Zatrzymanie tej praktyki było potrzebne. To był krok w stronę bardziej odpowiedzialnego gospodarowania zasobem.

Dla wielu czytelników to właśnie jest najważniejsze: najpierw SIM, potem zatrzymanie wyprzedaży, a teraz SAN.

I słusznie, bo to naprawdę jest jedna historia. To nie są trzy oderwane od siebie pomysły. To jedna filozofia mieszkalnictwa. Najpierw stworzyć nowe możliwości, potem ochronić to, co publiczne i strategiczne, a następnie uruchomić dodatkowe zasoby, które mogą zwiększyć dostępność mieszkań bez konieczności czekania latami na każdą nową inwestycję.

No właśnie, SAN. Jak Pan o nim myśli?

Myślę o nim bardzo poważnie. Tak jak kiedyś namawiałem do wejścia w SIM, tak dziś uważam, że warto namawiać burmistrza do wejścia w SAN. Zwłaszcza jeśli pojawia się możliwość skorzystania z zewnętrznego wsparcia i finansowania, bo to oznacza, że miasto nie musi wszystkiego dźwigać samo.

Reklama

SAN może być dla takich miast jak Szczytno bardzo rozsądnym krokiem. Mamy przecież prywatne mieszkania, które stoją puste, bo właściciele boją się ryzyka. Mamy też ludzi, którzy pracują, są odpowiedzialni, ale nie mają dziś łatwego dostępu ani do własności, ani do stabilnego najmu komercyjnego. SAN może pomóc połączyć te dwa światy.

Ale obok tego wszystkiego toczy się jeszcze dyskusja o projekcie poselskim dotyczącym najmu prywatnego. Jak Pan go recenzuje?

Trzeba jasno powiedzieć, że to osobny porządek. Projekt poselski dotyczy rynku prywatnego, a dokładniej relacji między właścicielem a najemcą i problemów, które dziś w praktyce nie są dobrze rozwiązane, także w formule najmu okazjonalnego. I tutaj moja ocena jest ostrożnie pozytywna.

Uważam, że dobrze się stało, iż ten temat wrócił. Od dawna bowiem wiadomo, że część właścicieli nie wynajmuje mieszkań nie dlatego, że nie chce, ale dlatego, że boi się nieskuteczności prawa i wielomiesięcznej bezradności wobec nieuczciwego lokatora. Jeżeli państwo chce odblokować rynek prywatnego najmu, musi ten problem potraktować poważnie.

Ale jednocześnie powiem jasno: kibicuję, lecz czekam na ostateczny kształt ustawy. W polskim procesie legislacyjnym nieraz bywało tak, że projekt na wejściu wyglądał rozsądnie, a po wyjściu z Sejmu tracił część sensu, logiki albo kontekstu. Dlatego dziś mówię: kierunek wydaje się potrzebny, ale na końcową ocenę jest jeszcze za wcześnie.

Czyli z jednej strony prywatny najem i zmiany ustawowe, z drugiej – lokalna polityka mieszkaniowa miasta?

Dokładnie tak. I jedno nie wyklucza drugiego. Polska potrzebuje jednocześnie lepszego prawa dla najmu prywatnego i mądrzejszej polityki mieszkaniowej samorządów. Bez jednego nie odblokujemy pustych mieszkań. Bez drugiego nie stworzymy trwałej dostępności dla ludzi, którzy nie mieszczą się ani w systemie komunalnym, ani w kredycie hipotecznym.

Skąd u Pana taka konsekwencja w tych sprawach?

Może także stąd, że patrzę na mieszkalnictwo nie tylko zawodowo, ale i życiowo. Sam nigdy nie korzystałem z mieszkania od gminy. Sam wziąłem kredyt i budowałem dom na własną odpowiedzialność. Wiem, co znaczy wieloletnie zobowiązanie, presja rat i życie z kredytem. I może właśnie dlatego rozumiem tych, którzy dziś nie chcą albo nie mogą iść tą samą drogą.

Nie każdy musi marzyć o kredycie na 30 lat. Nie każdy powinien być do niego wypychany. Dziś ludzie częściej migrują za pracą, chcą elastyczności i większej swobody życiowej. Mieszkanie na wynajem nie może być traktowane jako coś gorszego. Ono powinno być normalnym, bezpiecznym wyborem.

A więc gdyby miał Pan jednym zdaniem opisać swoje podejście do mieszkalnictwa w Szczytnie i w Polsce?

Najpierw trzeba tworzyć nowe możliwości, jak SIM, potem chronić zasób publiczny przed pochopną wyprzedażą, a dziś odważnie sięgać po narzędzia takie jak SAN i jednocześnie porządkować rynek prywatnego najmu, by mieszkania naprawdę stały się dostępne dla ludzi.