Przez lata odpowiedź na pytanie „ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Szczytnie?” nie była prosta. Portale ogłoszeniowe pokazywały oczekiwania sprzedających, ale nie cenę, na której ostatecznie kończyła się transakcja.
Od 2026 roku sytuacja się zmieniła. Dane z Rejestru Cen Nieruchomości są udostępniane bez opłat. Rejestr prowadzą starostowie, a informacje trafiają do niego na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości. Geoportal pozwala sprawdzić zarówno ceny, jak i podstawowe parametry nieruchomości. I właśnie te liczby pokazują rynek znacznie lepiej niż cena wpisana w ogłoszeniu.

W SZCZYTNIE OKOŁO 6450 ZŁ ZA METR
W mieście Szczytno w ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano 51 transakcji mieszkaniowych uwzględnionych w zestawieniu opartym na RCN. Mediana ceny wyniosła 6454 zł za mkw., mediana powierzchni – 47,4 mkw., a całego mieszkania – 293 942 zł.  Co to oznacza w praktyce? Nie, że każde mieszkanie w Szczytnie jest warte 6454 zł za metr. Mediana wskazuje środek rynku – połowa transakcji była niżej, połowa wyżej. A rozrzut jest duży.
W czerwcu lokal o powierzchni 40,5 mkw. na osiedlu Zielone sprzedano za 315 tys. zł, czyli około 7780 zł za mkw. W tym samym miesiącu mieszkanie o powierzchni 71 mkw. w Leśnym Dworze kosztowało 300 tys. zł – około 4225 zł za metr.

W lutym mieszkanie przy ul. Fryderyka Leyka o powierzchni 51,5 mkw. zmieniło właściciela za 240 tys. zł, czyli około 4657 zł za mkw., a lokal przy ul. Krótkiej – za 273 350 zł, niecałe 5 tys. zł za metr. Jedna średnia nie wycenia więc mieszkania. Liczy się budynek, rok budowy, piętro, powierzchnia, standard i adres.

NOWE MIESZKANIE? CENNIK JEST WYŻEJ
Ciekawie wygląda zestawienie aktów notarialnych z aktualnymi cennikami nowych mieszkań. Według danych z publicznych cenników deweloperskich lokale oferowane obecnie w rejonie Szczytna kosztują około 7600 zł za mkw. To około 18 proc. więcej niż mediana transakcyjna mieszkań w mieście z ostatnich 12 miesięcy. Nie oznacza to jednak, że sprzedający „opuszczają 18 procent”.
Porównywane są dwa różne zbiory: bieżąca oferta nowych lokali i zawarte już transakcje obejmujące różne mieszkania. Pokazuje to jednak skalę różnicy między tym, co dziś widzi kupujący w cenniku, a poziomem cen zapisanych w aktach.

2025 ROK PODNIÓSŁ CENY
Pełniejsze dane roczne pokazują jeszcze jedną rzecz. W Szczytnie mediana ceny mieszkania w 2024 roku wynosiła 6004 zł za mkw. W 2025 roku wzrosła do 6612 zł, czyli o 10,1 proc. Rok 2025 obejmuje 84 transakcje, więc daje znacznie mocniejszą podstawę do oceny rynku niż niepełne jeszcze dane za 2026 rok. 
Dla 2026 roku serwis wylicza obecnie 6200 zł za mkw., ale tylko na podstawie dziewięciu transakcji zakwalifikowanych do rocznego zestawienia. Na tej podstawie byłoby za wcześnie, by ogłaszać spadek cen.
Rynek potrzebuje jeszcze kolejnych aktów.

POWIAT: 6,4 TYS. ZŁ, ALE GŁÓWNIE DZIĘKI SZCZYTNU
Dla całego powiatu szczycieńskiego mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi około 6449 zł za mkw. Przy 60 transakcjach typowe sprzedane mieszkanie miało 46,5 mkw., a jego mediana ceny wyniosła około 280 tys. zł. 
Tyle że słowo „powiat” może tu wprowadzać w błąd. Większość rynku mieszkaniowego koncentruje się w Szczytnie. W innych gminach liczba sprzedanych lokali jest na tyle mała, że każda pojedyncza transakcja potrafi przesunąć wynik.
W Jedwabnie dostępne zestawienie dla ostatnich 24 miesięcy opiera się na czterech transakcjach i daje 2250 zł za mkw. W Dźwierzutach są tylko dwie transakcje – 4279 zł za mkw. W Pasymiu także dwie – 3900 zł. W Świętajnie jedna – 3610 zł za mkw. 
To za mało, by uczciwie tworzyć ranking „najtańszych” i „najdroższych” gmin.
Tu jedna sprzedaż dużego mieszkania do remontu może zmienić obraz całej gminy.

ZA GRANICĄ MIASTA WAŻNIEJSZE SĄ DZIAŁKI
Znacznie ciekawszy obraz poza Szczytnem daje obrót ziemią. W gminie wiejskiej Szczytno serwis z-dykty.pl, agregujący dane RCN, podaje dla 2026 roku medianę 156 zł za mkw. działki budowlanej na podstawie 25 transakcji. Typowa sprzedawana działka miała około 1771 mkw.
W przypadku gruntów rolnych i leśnych mediana wynosi 59 zł za mkw. przy 57 transakcjach. To pokazuje zasadniczą różnicę między miastem a otaczającą je gminą.

W Szczytnie rynek opiera się na lokalach. Kilka kilometrów dalej dużo większą rolę zaczyna odgrywać ziemia.
W danych obejmujących gminę wiejską pojawiają się też duże różnice między poszczególnymi transakcjami mieszkań. Lokal w Kamionku o powierzchni 43,1 mkw. sprzedano za 370 tys. zł – około 8585 zł za metr. Inne mieszkanie w tej samej miejscowości kosztowało 230 tys. zł, czyli około 7906 zł za metr. Z kolei w Janowie mieszkanie 60,1 mkw. sprzedano za 98 tys. zł – 1631 zł za metr.  Trzy adresy. Trzy zupełnie różne rynki.

CENA Z PORTALU TO DOPIERO POCZĄTEK NEGOCJACJI
Najważniejszy wniosek z rejestru jest więc prosty. Kupujący nie powinien zaczynać rozmowy od pytania: „za ile ludzie wystawiają mieszkania?”. Lepsze brzmi: „za ile podobne mieszkania rzeczywiście sprzedano?”
Rejestr Cen Nieruchomości właśnie na to pozwala. A w przypadku Szczytna punkt odniesienia jest dziś dość czytelny: około 6,5 tys. zł za metr mieszkania w zawartych transakcjach, ale z różnicami sięgającymi kilku tysięcy złotych na metr nawet w obrębie jednego miasta.  Dlatego mieszkania nie wycenia się średnią dla powiatu. Najpierw adres. Potem budynek. Na końcu metr kwadratowy. I dopiero wtedy cena z ogłoszenia zaczyna mieć sens.